リースバックのデメリットとは？後悔・トラブルの事例と、契約前に確かめる7つのこと

「家を売っても、そのまま住み続けられる」。リースバックの広告や営業では、この点がよく強調されます。ただ、住み続けられるのは家賃を払い、賃貸借契約が続いている間だけです。国民生活センターには、家賃が上がって払えなくなった、定期借家契約で再契約を断られた、解約しようとしたら違約金を求められた、といった相談が寄せられています。

この記事では、リースバックの仕組みとデメリットを、国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」と「リースバックに関するガイドライン」、国民生活センターの相談事例、借地借家法の条文にもとづいて整理します。リースバックを勧めるか止めるかではなく、契約の前に何を確かめれば後悔しにくいかを中心に説明します。

リースバックとは：家を「売る契約」と「借りる契約」のセット

国土交通省のガイドブックは、住宅のリースバックを「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービス」と説明しています。「セール・リースバック」「セール・アンド・リースバック」と呼ばれることもあります。

リースバックでは、次の2つの契約を結びます。

2026年10月施行の国土交通省のガイドラインは、リースバック取引を「居住用宅地建物の売買とその賃貸借が契約関係として不可分一体となっている」ものと位置づけています。売る条件と借りる条件の両方を見ないと、得か損かは判断できません。

ガイドブックは、リースバックの主な特徴として次の4つを挙げています。

• 住み慣れた家に住み続けながら、一括で資金を受け取れる。ただし通常の売却や融資などと比べて検討することが重要
• 固定資産税などの支払いは（契約条件によっては）不要になるが、家賃の支払いが生じる
• 家が自分の持ち物ではなくなり、設備の改変・設置が自由にできない。契約の内容によっては希望どおりの期間住み続けられるとは限らない
• 広告で「買い戻せる」と書かれていても、契約条件に注意が要る

リースバックのデメリット5つ

1. 売却価格が相場より低くなることがある

国民生活センターは、リースバック契約では自宅の売却価格が物件相場に比べて低くなることがあるとしています。強引な勧誘で考える時間を奪われ、ほかの業者やリースバック以外の方法で売った場合の金額と比べないまま契約してしまう例があるとも指摘しています。

ガイドブックには、年金が唯一の収入である高齢の男性が、事業者から提示された700万円で自宅を売り、月約15万円で借りるリースバック契約を結んだところ、その不動産の市場での取引価格は1億2,000万円相当だった、という事例が載っています。ガイドブックは、提示された売却価格が相場から大きく外れていないか、事業者に根拠を聞き、ほかの宅建業者にも相場の意見を聞くよう勧めています。

相場の目安を先に持っておくと、提示価格と比べやすくなります。査定の取り方は「マンション査定の方法と売却の流れ」、複数社に頼む方法は「不動産一括査定とは」で説明しています。

2. 家賃がかかり続け、上がることもある

売ったあとは、住み続ける間ずっと家賃を払います。ガイドブックは、受け取った資金から家賃を払い続けると、いずれ底を突いたり、途中で家賃が上がって資金が足りなくなったりする可能性があるとして、「売却で受け取る金額」と「数年かけて賃料として支払う金額」のどちらが高いかを自分で計算するよう勧めています。

2つ目の例では、2,000万円 ÷ 20万円 ＝ 100か月なので、8年4か月で家賃の合計が売却代金に並びます。家賃は契約の種類によって改定のルールが変わります。普通借家契約では、税金の増減や経済事情の変動、近くの同じような建物の家賃との比較で不相当になったとき、貸主も借主も家賃の増減を請求でき、協議が調わなければ裁判で決まります（借地借家法第32条）。一方、定期借家契約で家賃の改定の特約を結んだ場合は第32条が適用されず（第38条第9項）、特約の内容がそのまま効いてきます。

3. 定期借家契約なら、期間の満了で住めなくなることがある

「ずっと住める」と思っていても、賃貸借契約の種類によっては住み続けられません。ガイドブックは、定期借家契約は契約で定めた期間の満了で終わり、貸主と借主の双方が合意すれば再契約できるが、貸主が再契約を拒んだ場合は退去する必要があるとしています。事業者が家を第三者に売って貸主が変わり、新しい貸主から再契約を断られる可能性があることにも注意を促しています。

ガイドブックの利用例には、高齢者施設に入れるまでの2年間を定期借家契約にし、借主から中途解約できる条項を入れた例や、実家の建て替えが終わるまでの1年を期間にした例があります。住む期間が最初から決まっているなら、定期借家契約が合うこともあります。逆に「できるだけ長く住みたい」なら、契約の種類・期間・再契約の条件を契約書で確かめることが欠かせません。定期借家の仕組みは「マンションは売るか貸すか」でも説明しています。

4. 買戻しは「当然の権利」ではない

広告で「買い戻せる」と書かれていても、ガイドブックは、買戻しは当然の権利ではなく、一度家を買った事業者が条件次第で「もう一度自分に家を売る」という約束ごとだとしています。「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかを、口約束ではなく契約書の記載で確認し、その買戻し価格を自分が払えるかを冷静に検討するよう勧めています。

5. 解約には違約金がかかり、クーリング・オフはない

リースバックでは家を売る「不動産売買契約」を結びます。宅地建物取引業法のクーリング・オフ（第37条の2）は、宅建業者が自ら売主になる売買で買主を守る制度なので、あなたが業者に家を売る場合は対象になりません。国民生活センターは、売主が契約を解除するときは手付金の倍額を払う「手付倍返し」での解除になり、手付解除ができる期間を過ぎると、ほとんどの場合は契約条項にもとづく違約金が必要になるとしています。手付の仕組みは「不動産の手付金とは」で説明しています。

そのほか：持ち家ではなくなることの不便

家の持ち主は事業者になるので、設備を新しく付けるときなどは事業者の承諾が要り、これまでと同じ使い方ができるとは限りません（ガイドブック）。設備が壊れたときに修繕費を払うのが自分か事業者か、退去するときの原状回復の費用、借主が亡くなった場合に家族が相続で賃貸借契約上の責任（原状回復など）を負うことがある点も、ガイドブックは確認するよう挙げています。

「後悔」の相談は増えている：国民生活センターの事例

国民生活センターによると、全国の消費生活センター等に寄せられたリースバックの相談は、2019年度の24件から2024年度は239件に増えています（PIO-NET、2025年3月31日までの登録分）。2024年度の契約当事者は、70歳代が26.8%、80歳代が41.4%、90歳以上が5.9%で、約7割が70歳以上です。国土交通省のガイドラインの注記では、相談件数は令和4年度116件、令和5年度227件、令和6年度242件、令和7年度214件とされています（国民生活センターの数字とは集計が異なります）。

国民生活センターは、相談事例から次の4つの問題点を挙げています。

国民生活センターは、借金の返済や生活費の工面のためにリースバック契約をすると、その後の収支が悪化して家賃が払えず、住み続けるのが難しくなるリスクがあるとしています。リースバックが「住み続けるための手段」になるのは、家賃を払い続けられる見通しがある場合です。

2026年10月1日施行のガイドラインで何が明確になったか

国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定し、2026年10月1日から施行しました。対象は、住んでいる家の売買と賃貸借が一体になっていて、売買の買主が宅建業者であるもの、または売買を宅建業者が媒介・代理するものです。買主と貸主が別の会社でも、売ったあとも借りて住み続けることを目的とする取引は対象になります。

ガイドラインは、リースバックでは賃貸借の条件も売買を決める判断に重要な影響を与えるとして、次のような事項を故意に告げないことは宅地建物取引業法第47条第1号（事実不告知の禁止）に抵触するとしています。

違反した宅建業者は、監督官庁からの指示、業務停止命令、免許の取消しを受ける可能性があり、法第79条の2により刑事罰が科される可能性もあるとしています。過失で告げなかった場合でも、信義誠実の義務（法第31条第1項）に抵触するおそれがあるとしています。

さらに、義務ではないものの「対応することが望ましい事項」として、売買価格と家賃の算定根拠の説明と、売却代金が家賃の何か月分に当たるかなどの説明を挙げ、告知事項を書いた書面を渡すことが望ましいとしています。

勧誘の仕方についても、断ったのに勧誘を続けること、迷惑な時間の電話や訪問、深夜や長時間の勧誘、判断に必要な時間を与えないこと、手付を放棄した解除を正当な理由なく拒むことなどは、法第47条の2に抵触するとしています。

リバースモーゲージ・通常の売却との違い

ガイドブックは、住み慣れた家に住み続けながら資金を得る方法として、リースバックのほかに、金融機関からの融資（リバースモーゲージを含む）と、通常の売却で決済・引き渡しの時期を事業者と調整する方法を挙げ、ライフプランに合わせて比べるよう勧めています。

リバースモーゲージや不動産担保ローンの金利・対象年齢・借りられる額は、金融機関や商品ごとに違うので、条件は各金融機関で確認してください。国民生活センターは、不動産担保ローンは返済できなくなった場合に担保にした不動産を失うリスクがあると注記しています。

売ったあとは引っ越すつもりなら、不動産会社に直接買ってもらう「マンションの買取」や仲介での売却と比べます。住みながら売り出す場合の段取りは「住みながら売るか、空けてから売るか」にまとめています。

マンションのリースバックで確かめること

マンションでリースバックを考える場合、上のデメリットに加えて次の点を確かめます。

• 建て替えの予定：ガイドブックの事例には、築30年以上のマンションについて「10年後には取り壊される」という虚偽の説明を信じて契約した例があります。ガイドブックは、マンションの建て替え計画の事実は管理組合に聞けば確認できるとしています
• 管理費・修繕積立金などの負担：売ったあとは持ち主が変わります。家賃のほかに借主が負担する費用があるか、修繕費用の負担区分を契約書で確かめます（ガイドラインの告知事項）
• 住宅ローンの残り：ローンが残っている場合は、売却代金で返しきれるかを確かめます。返しきれないときの考え方は「住宅ローンが残っているマンションの売却」で説明しています

契約の前に確かめる7つのこと

ガイドブックの「リースバックを利用する際のポイント」とガイドラインの告知事項をもとに、契約の前に確かめることを7つにまとめました。

1. 1ほかの方法と比べたか通常の売却で引き渡し時期を調整する方法、リバースモーゲージなどの融資と比べ、複数の不動産業者・金融機関に相談する（ガイドブック ポイント1）
2. 2急がずに、家族と相談したかクーリング・オフはなく、解約に多額のお金がかかることもある。その場で署名せず、家族に相談して決めると伝える（ポイント2）
3. 3家賃を払い続けられるか売却代金を月額の家賃で割り、何か月分になるかを計算する。家賃の改定のルールも確かめる（ポイント3）
4. 4売却価格は相場から外れていないか価格の根拠を聞き、ほかの事業者にも相場の意見を聞く（ポイント4）
5. 5買戻しの条件は契約書に書かれているか「いつまでに」「いくらで」を口約束でなく書面で確かめ、その額を払えるかを検討する（ポイント5）
6. 6契約の種類・期間・再契約の条件普通借家か定期借家か、期間、更新・再契約の条件、事業者が第三者に売った場合にどうなるかを確かめる（ポイント6）
7. 7修繕と原状回復の負担設備が壊れたときに誰が払うか、設備を付けてよいか、退去や相続のときの原状回復を確かめる（ポイント7）

条件の提示を受けたら、売買と賃貸借の条件を書面でもらい、ほかの方法での手取りと比べます。売ったときの税金の考え方は「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。

勧誘を断りたいとき・契約してしまったとき

国民生活センターは、勧誘が迷惑だと思ったら「自宅は売りません」「もう勧誘はしないでください」とはっきり伝えるよう勧めています。断ったのに勧誘を続けることや長時間の勧誘は、法律で禁止されています（宅地建物取引業法第47条の2。ガイドライン）。

ガイドブックは、不実の告知など不当な勧誘行為があった場合には、消費者契約法により契約を取り消せる場合もあるとしています。少しでも不安があれば、家族や消費生活センターに早めに相談してください。消費者ホットライン「188」に電話すると、近くの消費生活センター等を案内してもらえます。家族やホームヘルパー、地域包括支援センターの職員からも相談できます（国民生活センター）。

まとめ：リースバックは「売る条件」と「借りる条件」をセットで比べる

• リースバックは、家を売る契約と借りる契約のセット。持ち主は変わり、毎月家賃がかかる
• 売却価格が相場より低くなることがあり、家賃の合計が数年で売却代金を上回る例もある
• 定期借家契約は期間の満了で終わり、貸主が再契約を拒めば退去が必要になる
• 買戻しは約束ごと。条件は契約書で確かめる
• 業者に家を売る契約にクーリング・オフはなく、解約に違約金がかかることがある
• 2026年10月1日施行のガイドラインで、宅建業者が家賃・期間・買戻しなどを故意に告げないことは法第47条第1号に抵触すると明確になった

リースバックが合うのは、住む期間と家賃を払える見通しがはっきりしていて、ほかの方法と比べても条件に納得できる場合です。まずは自分の家の相場を知り、提示された価格と比べるところから始めましょう。

参考にした資料

• 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月）
• 国土交通省 報道発表「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました（令和4年6月24日）
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」（令和8年10月1日施行版）
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドラインの策定」（概要）
• 独立行政法人国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（2025年5月21日）
• 借地借家法 第28条・第32条・第38条（e-Gov 法令検索）
• 宅地建物取引業法 第31条・第37条の2・第47条・第47条の2（e-Gov 法令検索）
• 消費者庁「消費者ホットライン」

※ 2026年11月9日に確認した資料にもとづく一般的な説明です。相談事例の金額は各資料に載っている事例のもので、リースバックの一般的な価格や家賃を示すものではありません。個別の契約は、不動産会社・弁護士・消費生活センターにご相談ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです