この記事のポイント
- 住みながら売ると内見のたびに日程の調整が要り、空けてから売ると引っ越し後の住まいの費用と家の管理が続きます
- 空けてから売っても、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、3,000万円控除の対象になりえます
- 媒介契約書には建物状況調査を行う者のあっせんに関する事項が書かれ、標準媒介契約約款では「無」のときに理由を書く欄があります
- 使われない状態が続く家は空家法の「空家等」にあたり、所有者は適切な管理に努めます
いつか売るとき、いまの家に住んだまま売り出すか、引っ越して空けてから売り出すか。どちらでも売ることはできるので、住み替えの予定と家の状態に合わせて選びます。比べる物差しは、内見の段取り、税金の特例の期限、不具合の伝え方、空いている間の管理の4つです。
今の家を先に売るか次の家を先に買うかという順番の話は「3,000万円控除と買い替え特例の違い」で扱っています。この記事では、売り出すときに家が「居住中」か「空室」かの違いに絞り、国税庁・国土交通省の案内と条文で確かめた点を並べます。
住みながら売る場合と空けてから売る場合の違い
| 比べる点 | 住みながら売る | 空けてから売る |
|---|---|---|
| 内見 | 住んでいる人が日程を合わせ、室内を見せる | 不動産会社と鍵の預け方を決めれば、日程を合わせやすい |
| 住まいの費用 | 引き渡しまで今の家に住める | 引っ越し先の家賃や住宅ローンと、今の家の維持費が重なる |
| 3,000万円控除 | 住んでいる家として対象になりうる | 住まなくなってから3年目の年末までに売る必要がある |
| 家の管理 | 暮らしながら換気や手入れができる | 所有者が通って管理するか、管理を頼む |
| 不具合の把握 | 暮らしながら気づいた点を書き足していける | 引っ越す前に、暮らしていて気づいた点を書き出しておく |
家を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋は特例の対象になりません（国税庁No.3302の適用除外）。
住みながら売る場合は、暮らしている状態で内見してもらうことになります。見せ方や片付けの範囲は、査定のときに不動産会社と相談してください。
空けてから売るなら3,000万円控除の期限を数える
空けてから売る場合も、期限までに売ればマイホームの3,000万円控除を使えます。国税庁No.3302は、以前に住んでいた家屋を「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります」としています。
空き家を取り壊して土地だけを売る場合は、この期限に加えて、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結ぶことなどが要件になります（No.3302）。
特例を使うには、確定申告が必要です。売買契約日の前日に住民票の住所と売った家の所在地が違う場合などは、戸籍の附票の写しなど住んでいたことが分かる書類もあわせて出します。税額の計算と3,000万円控除のほかの条件は「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。
室内の不具合は建物状況調査と書面で伝える
住みながら売るか空けて売るかにかかわらず、中古住宅の売却では建物の状態をどう伝えるかが問われます。宅地建物取引業法は、媒介契約の段階や重要事項説明の段階で、建物状況調査（インスペクション）を扱っています。
宅地建物取引業法が定めているのは、媒介契約書にあっせんに関する事項を書くことと、重要事項説明で調査の有無と結果の概要を説明することです。調査を受けるかどうかと費用の負担は、不動産会社と相談して決めます。
売った家が契約の内容に適合しなかった場合、買主は修補などを求められます（民法第562条）。品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に売主へ通知しないと請求できなくなりますが、売主が引き渡しのときに知っていた場合などは除かれます（第566条）。詳しくは「契約不適合責任とは」で説明しています。
空けてから売る予定なら、引っ越す前に、雨漏りや設備の故障など暮らしていて気づいた点を書き出しておきます。その内容を不動産会社に伝え、売買契約で何をどう書くかを相談してください。
空けている間の家は所有者が管理する
空けてから売る場合、売れるまでの管理は所有者の役目です。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、使われていないことが常態になった建物とその敷地を「空家等」と定め、所有者に適切な管理に努める責務を課しています（第2条・第5条）。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 第5条 | 所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める |
| 第13条第1項 | 管理が行われず放置すれば特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」の所有者に、市町村長が指導できる |
| 第13条第2項 | 指導しても改善されない場合、市町村長が修繕などの具体的な措置を勧告できる |
国土交通省は「空き家対策に関する情報提供」のページで、自治体の取組事例や関連する制度をまとめています。
売り出しが長引くと、空いている期間も延びます。通って換気や郵便物の確認ができるか、遠方なら管理を誰に頼むかを、引っ越しの前に決めておきます。内見や管理のときに照明や水回りを使うことがあるので、電気や水道を止めるかどうかも、不動産会社と内見の方法を決めてから判断してください。
まとめ：住みながらか空けてからかは、期限と管理の手間で選ぶ
- 住みながら売るか空けてから売るかで、内見の段取りと住まいの費用が変わる
- 空けてから売る場合、3,000万円控除は住まなくなってから3年目の年末までの売却が条件
- 建物状況調査のあっせんの有無は媒介契約書に書かれ、調査の有無と結果は重要事項説明で伝わる
- 使われない状態が続く家は、所有者が適切な管理に努める
引っ越しの予定がある場合は、住まなくなる日から特例の期限を数え、暮らしていて気づいた不具合を書き出しておきます。そのうえで、居住中と空室のどちらで売り出すかを不動産会社に相談してください。
参考にした資料
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
- 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）・第35条（重要事項の説明等）（e-Gov 法令検索）
- 民法 第562条（買主の追完請求権）・第566条（担保責任の期間の制限）（e-Gov 法令検索）
- 空家等対策の推進に関する特別措置法 第2条・第5条・第13条（e-Gov 法令検索）
- 国土交通省「空き家対策に関する情報提供」
※ 2026年9月15日に確認した資料（税は令和8年4月1日現在の法令等）にもとづく一般的な説明です。個別の税額は税務署・税理士に、売り出し方は不動産会社にご確認ください。
よくある質問
- Q住みながら売る場合、家具や荷物はそのままでよいですか？
- A住みながら売る場合は、暮らしている状態で内見してもらうことになります。見せ方や片付けの範囲は、査定のときに不動産会社と相談してください。
- Q売主には、建物状況調査を受ける義務がありますか？
- A宅地建物取引業法が定めているのは、媒介契約書にあっせんに関する事項を書くことと、重要事項説明で調査の有無と結果の概要を説明することです。受けるかどうかと費用の負担は、不動産会社と相談して決めます。
- Q空けてから売る場合、売れるまで電気や水道は止めてよいですか？
- A内見や管理のときに照明や水回りを使うことがあるので、不動産会社と内見の方法を決めてから判断してください。
サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです
