この記事のポイント
- マンションを売って利益（譲渡所得）が出なければ、所得税・住民税はかかりません
- 自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除があり、利益が3,000万円以下なら税金は0円（確定申告は必要）
- 税率は、売った年の1月1日時点で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%。10年超のマイホームはさらに軽くなります
- 手取りは「売却価格 − 費用 − ローン残債 − 税金」。テドリ計算で目安をすぐに出せます
「マンションを売ったら、税金はいくらかかるのか」「結局、手元にいくら残るのか」。売ることをまだ決めていない段階でも、ここが分かっていると判断がずっと楽になります。
この記事では、マンション売却にかかる税金の種類と計算のしかた、税金を小さくできる特例、手取りの考え方を、国税庁の資料にもとづいて図解します。
マンション売却にかかる税金と費用の一覧
売却のときに出ていくお金は、大きく「税金」と「費用」に分かれます。
| 種類 | 内容 | かかる条件 | いつ払う |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 利益にかかる税金（復興特別所得税を含む） | 利益が出たときだけ | 翌年（確定申告） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 必ず | 売買契約のとき |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬（上限は法律で決まっている） | 仲介を頼んだとき | 契約時・引渡し時など |
| 抵当権抹消の費用 | 登記の費用・司法書士報酬 | ローンが残っているとき | 引渡しのとき |
| ローンの返済 | 残りを一括返済 | ローンが残っているとき | 引渡しのとき |
税金がかかるのは「利益」が出たときだけ
売却の税金は、売った金額そのものではなく利益（譲渡所得）にかかります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：買ったときの代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など − 建物の減価償却費
- 譲渡費用：売るためにかかった費用（仲介手数料・売買契約書の印紙税など）
- 譲渡所得がマイナス（売却損）なら税金は0円
建物の分は「減価償却」を差し引く
購入代金のうち建物の部分は、年数とともに価値が減ったものとして取得費から差し引きます。自分で住んでいた鉄筋コンクリート造のマンションなら、目安は次のとおりです。
減価償却費 ＝ 建物の購入代金 × 0.9 × 0.015 × 経過年数
購入価格がわからないときは「売却価格の5%」
相続した・昔に買ったなどで購入代金がわからない場合は、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。
税率は「所有期間」で大きく変わる
利益にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。所有期間は売った年の1月1日時点で数えるのがポイントです。
- 所有5年以下（短期）39.63%
- 所有5年超（長期）20.315%
- 10年超のマイホーム（6,000万円以下の部分）14.21%
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3208・No.3211・No.3305 をもとに作成
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 税率の内訳 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税30% ＋ 復興0.63% ＋ 住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 所得税15% ＋ 復興0.315% ＋ 住民税5% |
| マイホームの軽減税率 | 10年超 | 6,000万円以下の部分：所得税10% ＋ 復興0.21% ＋ 住民税4% |
たとえば2021年3月に買った部屋を2026年に売ると、2026年1月1日時点では4年9か月なので「短期」です。2027年に売れば「長期」になり、税率はおよそ半分になります。
税金を小さくする特例ランキング
マイホームを売るときに効く特例
- 13,000万円の特別控除利益から最高3,000万円を差し引ける。所有期間を問わず使え、多くの自宅売却で税金が0円になる。
- 210年超所有の軽減税率10年超所有のマイホームは、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に。3,000万円控除と一緒に使える。
- 3売却損の損益通算・繰越控除買い換えやローン残高を下回る売却で損が出たとき、給与などと差し引き、翌年以降に繰り越せる（条件あり）。
順位の考え方: 一般的なマイホームの売却で、税額を減らす効果が大きいと編集部が考える順（個別の状況で変わります）
3,000万円特別控除の主な条件
- 自分が住んでいる家を売ること。住まなくなった場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 親子・夫婦など特別な関係のある人への売却ではないこと
- 前年・前々年にこの特例などを使っていないこと
具体例：5,000万円で売ったら手取りはいくら？
4,000万円（うち建物2,400万円）で買い、12年住んだマンションを5,000万円で売る例です。住宅ローンの残りは2,000万円とします。
| 項目 | 住んでいた部屋（マイホーム） | 貸していた部屋（8年所有） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | −171.6万円 | −171.6万円 |
| 印紙税（軽減税率） | −1万円 | −1万円 |
| 抵当権抹消の費用（目安） | −2万円 | −2万円 |
| ローンの返済 | −2,000万円 | −2,000万円 |
| 税金 | 0円（3,000万円控除） | 約221万円（20.315%） |
| 手取りの目安 | 約2,825万円 | 約2,605万円 |
同じ部屋・同じ価格でも、マイホームの特例が使えるかどうかで200万円以上の差が出ることがあります。
確定申告の流れ
- 1書類をそろえる売買契約書（売ったとき・買ったとき）、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書など。
- 2譲渡所得を計算する取得費・譲渡費用・特例の控除額を計算する。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」でも作れる。
- 3翌年2月16日〜3月15日に申告する特例を使う場合は、税額が0円でも申告が必要。
- 4所得税を納め、住民税は翌年度に住民税は申告の内容にもとづいて自治体から通知される。
まとめ：まずは「いくらで売れそうか」から
- 税金は「利益が出るか」「マイホームか」「何年持っているか」の3つでほぼ決まる
- マイホームなら3,000万円控除で税金が0円になることも多い
- 5年・10年の区切りをまたぐと、税率が大きく下がる
手取りを考えるには、まず売却価格の目安が必要です。ナラウルのカチミルは、国土交通省の実際の取引データから AI が参考価格を出す無料の査定です。売る気がなくても使えて、電話がかかってくることもありません。
参考にした資料
- 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁 タックスアンサー No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」／No.3261「建物の取得費の計算」
※ 2026年9月時点の制度にもとづく一般的な説明です。個別の税額は税務署または税理士にご確認ください。
よくある質問
- Qマンションを売っても税金がかからないのはどんなときですか？
- A売却価格が「取得費＋譲渡費用」を下回り、利益（譲渡所得）が出ないときは税金はかかりません。自分が住んでいた家なら、3,000万円の特別控除により利益が3,000万円以下なら税金は0円です（この場合も確定申告は必要です）。
- Q税金はいつ払うのですか？
- A売った年の翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）で所得税を納めます。住民税は確定申告の内容にもとづいて、翌年度に課税されます。
- Q購入したときの価格がわからない場合はどうなりますか？
- A売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。ただし実際の取得費より小さくなって税金が増えることが多いので、売買契約書や通帳の記録をまず探しましょう。
- Q住宅ローンが残っていても売れますか？
- A売却代金などで住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消できれば売れます。売却価格でローンを返しきれない場合は、差額を手元の資金などで用意する必要があります。
サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです
