土地売却の税金はいくら？3,000万円で売ったときの計算例と、特例・確定申告のチェックリスト

「土地を売ったら、税金はいくら取られるのか」。駐車場にしていた土地、昔に買った土地、親から相続した土地など、土地の売却は人生で何度もあることではないぶん、税金の見当がつかずに迷う人が多いところです。

この記事では、土地を売ったときの税金を、国税庁のタックスアンサーにもとづいて具体的な金額で計算します。マンション（建物）の売却と違うのは、土地には減価償却がないこと、測量費や家の取壊し費用を経費にできること、相続した土地や空き地に使える特例があることです。

土地を売ったときの税金はいくら？早見表

税金がいくらになるかは、利益（譲渡所得）の額と持っていた期間でほぼ決まります。特例を使わない場合の目安は次のとおりです。

※ 所得税・復興特別所得税・住民税の合計。実際の申告では1,000円未満・100円未満の端数を切り捨てるため、数百円の差が出ます。

利益が出なければ、税金は0円です。次の章から、利益の計算のしかたを順に見ていきます。

土地の売却にかかる税金と費用の一覧

印紙税の軽減税率は、2027年（令和9年）3月31日までに作る不動産の売買契約書が対象です（No.7108）。仲介手数料の上限の計算は「不動産の仲介手数料はいくら？」で説明しています。

税金がかかるのは「利益」が出たときだけ

国税庁は、土地や建物を売ったときの利益（譲渡所得）を次のように計算するとしています（No.3202・No.3208）。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

売った金額：固定資産税の精算金も含める

土地の売買では、その年の固定資産税・都市計画税を引渡しの日で日割りし、買主から受け取ることがよくあります。国税庁は、この精算金も売った金額（収入金額）に含めるとしています（No.3214）。売買代金だけで計算すると、申告もれになるので注意しましょう。

取得費：土地は減価償却しない

取得費は、土地を買ったときの代金に、次のような費用を足した額です（No.3252）。建物は年数に応じて減価償却費を差し引きますが、土地は差し引きません（No.3258）。

• 買ったときの仲介手数料
• 登記の費用（登録免許税）・不動産取得税・売買契約書の印紙税
• 土地を買ったときの測量費、埋立て・土盛り・地ならしの造成費用
• 建物付きの土地を買い、おおむね1年以内に建物を取り壊したなど、はじめから土地を使うつもりだったと認められる場合の建物の代金と取壊し費用

相続や贈与で受け継いだ土地は、亡くなった人や贈った人が買ったときの代金をもとに取得費を計算します（No.3270）。

譲渡費用：測量費・取壊し費用も入る

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です（No.3255・No.3202）。

古い家が建ったままの土地を、家を取り壊して売る場合は、取壊し費用を譲渡費用にできます。領収書は捨てずに残しておきましょう。

税率は「売った年の1月1日」時点の所有期間で決まる

所有期間は、買った日から売った年の1月1日までで数えます（No.3202）。たとえば2021年10月に買った土地は、2026年1月1日時点では4年3か月なので、2026年中に売ると「短期」です。2027年に入ってから売れば「長期」になり、税率はほぼ半分になります。

相続や贈与で受け継いだ土地は、亡くなった人や贈った人が買った日をそのまま引き継ぎます（No.3270）。親が30年前に買った土地なら、相続してすぐ売っても「長期」です。

2027年（令和9年）1月1日以後に生じる所得からは、令和8年度税制改正で復興特別所得税（所得税額の2.1%）が1.1%に下がり、防衛特別所得税（同1%）が新たにかかります。国税庁は2つを合わせた税率は2.1%で変わらないとしているので、上の表の合計税率（39.63%・20.315%）はそのまま使えます。

具体例：土地を3,000万円で売ったら税金はいくら？

3,000万円で土地を売り、仲介手数料（上限・税込）105.6万円と印紙税1万円がかかった場合で比べます。

※ ②は相続した土地なので、親が買った日から数えて5年超としています。③の取壊し費用200万円は計算のための仮の金額で、建物の損失額は含めていません。

• ①：利益1,893.4万円 × 20.315% ≒ 約385万円。所有5年以下なら × 39.63% ≒ 約750万円
• ②：買った金額がわからず5%で計算すると、利益が大きくなり約557万円。相続税を払っていれば、次の章の「取得費加算」で減らせることがあります
• ③：家を取り壊してから1年以内に売買契約を結ぶなどの条件を満たせば、3,000万円の特別控除で税金は0円（申告は必要）

土地の税金を小さくする特例

土地の売却で使える主な特例です。どれも確定申告をして初めて使えるもので、いくつかは一緒に使えません。

住んでいた家の敷地：家を取り壊してから売るときの条件

マイホームの3,000万円の特別控除は、家と一緒に売る敷地だけでなく、家を取り壊したあとの土地だけを売る場合にも使えます。国税庁が示す条件は次の2つです（No.3302）。

• 家を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家を取り壊してから売買契約を結ぶまで、その土地を貸駐車場などに使っていないこと

親子・夫婦など特別の関係がある人に売る場合や、前年・前々年にこの特例を使っている場合は使えません。住み替えで新しい家の住宅ローン控除を使う人は、両方を同時に受けられない年があります。くわしくは「3,000万円控除と買い替え特例の違い」で説明しています。

相続した土地：相続税の「取得費加算」

相続税を払った人が、相続した土地を相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、払った相続税のうちその土地に対応する額を取得費に足せます（No.3267）。

取得費に足す額 ＝ その人の相続税額 × その土地の相続税評価額 ÷（その人が相続した財産の価額の合計など）

たとえば上の②で、取得費に足せる相続税額が300万円だった場合、利益は2,443.4万円になり、税金は約557万円から約496万円に下がります。足せる額は利益を超えられません。申告では「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を添えます。

空き地・使っていない土地：低未利用土地の100万円控除

2028年（令和10年）12月31日までに、都市計画区域内の使われていない土地などを、建物の分も含めて500万円以下（市街化区域などは800万円以下）で売ると、利益から100万円を差し引けます（No.3226）。売った年の1月1日時点で所有5年超であること、売ったあとに買主がその土地を使うことなどが条件で、申告には土地のある市区町村の確認書が要ります。

たとえば所有5年超の空き地を400万円で売り、利益が約360万円なら、税金は約73万円から約53万円に下がります（100万円 × 20.315% ≒ 約20万円の差）。

売って損が出たら：給与とは差し引けない

土地を売って損（譲渡損失）が出た場合、その年にほかの土地・建物を売った利益とは差し引けますが、給与や事業の所得とは差し引けません（No.3203）。給与と差し引いたり翌年以降に繰り越したりできるのは、一定の条件を満たすマイホームの売却損だけです。

確定申告の流れとチェックリスト

1. 1書類をそろえる下のチェックリストを使って、売ったとき・買ったときの書類と、費用の領収書を集める。
2. 2譲渡所得を計算する「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」に、売った金額・取得費・譲渡費用・特例の控除額を書く。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で入力して作ることもできる。
3. 3翌年2月16日〜3月15日に申告する土地の譲渡所得は、給与などと分けて計算する分離課税。確定申告書の第三表（分離課税用）も作る。特例を使うなら、税金が0円になっても申告が必要。
4. 4所得税を納め、住民税は翌年度に住民税は申告の内容にもとづいて、自治体から通知される。

申告までにそろえるもののチェックリスト

• 売ったときの売買契約書（売った金額・契約日・引渡し日がわかるもの）
• 固定資産税・都市計画税の精算金の金額がわかる書類（売った金額に含める）
• 買ったときの売買契約書と、そのときの仲介手数料・登記費用などの領収書。ない場合は概算取得費（5%）
• 相続・贈与で受け継いだ土地なら、亡くなった人や贈った人が買ったときの契約書と、買った時期がわかる書類
• 売るときの仲介手数料・測量費・取壊し費用・立退料の領収書
• 売買契約書の写し（印紙を貼った原本は買主側にあることもある）
• 登記事項証明書（特例を使うときなど。不動産番号を明細書に書けば添付を省ける場合がある）
• 取得費加算を使うなら、相続税の申告書の写しと計算明細書
• 低未利用土地の100万円控除を使うなら、市区町村の確認書
• 3,000万円控除で住民票の住所と土地の所在地が違うなら、住んでいたことがわかる戸籍の附票の写しなど

必要な書類の全体は「不動産売却に必要な書類」でも整理しています。

まとめ：土地の税金は「利益」「期間」「特例」の3つで決まる

• 1,000万円で買った土地を3,000万円で売ると、税金は約385万円（所有5年超）。5年以下なら約750万円
• 利益 ＝ 売った金額（固定資産税の精算金を含む）−（取得費 ＋ 譲渡費用）。土地は減価償却しない
• 所有期間は売った年の1月1日時点で数え、相続した土地は親が買った日から引き継ぐ
• 住んでいた家の敷地・相続した土地・500万円以下の空き地などは、特例で税金が大きく下がることがある
• 買った金額がわからないと5%で計算され、税金が増える。契約書と領収書を探すのが最初の一歩

家と一緒に土地を売る場合も、税金の考え方は同じです。建物の減価償却の計算や、住んでいた家を売ったときの手取りの例は「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。

参考にした資料

• 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁 タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁 タックスアンサー No.3214「土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」
• 国税庁 タックスアンサー No.3252「取得費となるもの」
• 国税庁 タックスアンサー No.3255「譲渡費用となるもの」
• 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」
• 国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁 タックスアンサー No.3226「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
• 国税庁 タックスアンサー No.3225「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
• 国税庁 タックスアンサー No.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
• 国税庁 タックスアンサー No.3102「譲渡所得の申告期限」
• 国税庁 タックスアンサー No.6201「非課税となる取引」
• 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
• 国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税（源泉徴収関係）Q＆A」（令和8年5月）

※ 2026年11月10日に確認した資料（タックスアンサーは令和8年4月1日現在の法令等）にもとづく一般的な説明です。具体例の金額は説明のための計算で、個別の税額は税務署または税理士にご確認ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです