この記事のポイント
- マンションの査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。まだ売るか決めていないなら、まずは机上査定や AI の参考価格で十分です
- 査定価格は「売れそうな価格の見立て」です。売出価格・実際に売れた価格とは別のものです
- 不動産会社は、価格について意見を言うときは根拠を示さなければならないと法律で決まっています。根拠を聞いて比べましょう
- 訪問査定の前に、購入時の書類・管理費と修繕積立金の額・リフォームの記録をそろえておくと話が早く進みます
「うちのマンション、いまいくらで売れるんだろう」。そう思ったときの入口が査定です。この記事では、マンション査定の種類と流れ、準備しておくもの、査定価格の見方を説明します。
マンション査定の3つの方法
| 比べるところ | AI の参考価格 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 |
|---|---|---|---|
| 誰が出すか | 取引データからの自動計算 | 不動産会社の担当者 | 不動産会社の担当者 |
| 見るもの | 所在地・広さ・築年数 | 物件の情報・周辺の取引事例 | ＋室内・共用部・眺望・管理の状況 |
| かかる時間 | ◎ その場で | ○ 比較的早い | △ 訪問と調査の分かかる |
| 価格の細かさ | △ 目安 | ○ ある程度 | ◎ いちばん細かい |
| 会社とのやりとり | ◎ なし | △ 連絡が来る | △ 訪問の日程調整 |
| 向いている人 | まだ売る気はない | 売るかを考え始めた | 売ることをほぼ決めた |
机上査定（簡易査定）とは
机上査定は、所在地・専有面積・間取り・築年数などの情報と、近くの取引事例・売り出し中の物件をもとに、不動産会社が価格を見立てる方法です。部屋を見ないぶん早く出ますが、向き・眺望・室内の状態などは反映されません。
訪問査定とは
訪問査定は、担当者が実際に部屋と建物を見て価格を見立てる方法です。マンションでは、次のようなところが価格に影響します。
- 所在階・向き・日当たり・眺望
- 室内の状態（水まわり・壁や床の傷み・リフォームの有無）
- 共用部の手入れや管理の状況
- 管理費・修繕積立金の額と、長期修繕計画・積立金の残高
査定の流れ
- 1参考価格で相場をつかむAI の参考価格や机上査定で、おおよその価格帯を知る。
- 2査定を依頼する会社を選ぶ1社だけでなく、複数の会社に依頼して比べる。
- 3書類をそろえる下の「準備しておくもの」を参考に。
- 4訪問査定を受ける室内・共用部の確認と、売却の希望（時期・価格）のヒアリング。
- 5査定の結果と根拠の説明を受ける価格だけでなく、なぜその価格なのかを聞く。
- 6売るなら、媒介契約を結ぶ会社を決める査定を受けても、契約する義務はない。
準備しておくもの
| 書類・情報 | 何がわかるか |
|---|---|
| 購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 購入価格・面積・権利関係 |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 所有者・面積・抵当権 |
| 固定資産税・都市計画税の納税通知書 | 税額・評価額 |
| 管理規約・使用細則 | ペット・リフォームなどのルール |
| 管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画 | 毎月の負担と将来の修繕 |
| リフォームの記録・間取り図 | 室内の状態 |
査定価格の見方
査定結果を見るときに確かめたいこと
- 1価格の根拠を説明してもらう不動産会社は、価格について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならない（宅地建物取引業法 第34条の2）。どの取引事例と比べたのかを聞く。
- 2いちばん高い査定に飛びつかない査定価格は売れる価格の約束ではない。根拠が弱い高い価格で売り出すと、売れ残って値下げを重ねることがある。
- 3査定価格・売出価格・成約価格を分けて考える査定価格は見立て、売出価格は自分で決める価格、成約価格は実際に売れた価格。
- 4売ったあとの手取りで考える仲介手数料・税金・ローンの返済を差し引いて、手元にいくら残るか。
順位の考え方: 売り出してからの判断の誤りを防ぐのに大事だと編集部が考える順
売ると決めたら：媒介契約の3つの種類
査定のあと、売却を任せる会社と結ぶのが媒介契約です。種類によって、ほかの会社にも頼めるか、報告の頻度などが変わります。
| 比べるところ | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| ほかの会社にも頼めるか | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主と契約 | できる | できる | できない |
| 販売状況の報告 | 決まりなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 決まりなし（任意） | 7日以内 | 5日以内 |
| 契約期間 | 決まりなし | 3か月以内 | 3か月以内 |
仲介手数料の上限は「不動産の仲介手数料はいくら？」で説明しています。
まだ売る気がないなら、まずはカチミルで
ナラウルのカチミルは、国土交通省の実際の取引データ（直近3年）から AI が参考価格を出す無料の査定です。不動産会社に連絡先を伝える必要はなく、電話がかかってくることもありません。結果を見て「この価格なら売るかも」と思えたら、売るかもとして登録しておけます。
参考にした資料
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
- 国土交通省「標準媒介契約約款」
- 国土交通省「不動産取引価格情報（不動産情報ライブラリ）」
※ 2026年9月時点の制度にもとづく一般的な説明です。査定の方法や期間は不動産会社によって異なります。
よくある質問
- Q査定を受けたら、その会社に売却を頼まないといけませんか？
- Aいいえ。査定を受けても、媒介契約を結ぶ義務はありません。複数の会社の査定と説明を比べてから決められます。
- Q査定価格で売れますか？
- A査定価格は、不動産会社が「この価格なら売れそう」と見立てた価格で、売れる価格の約束ではありません。実際に売れる価格は、売出価格の決め方やそのときの市場の状況によって変わります。
- Q住みながらでも訪問査定は受けられますか？
- A受けられます。担当者が室内や共用部を見て、部屋の状態や眺望などを確かめます。片づいていなくても査定はできますが、水まわりや傷みのある場所は見てもらえるようにしておきましょう。
サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです
