この記事のポイント
- 仲介手数料は法律で上限が決まっている報酬です。上限より少ない額は、会社との合意で決まります
- 売買の上限（400万円を超える部分がある場合）は「売買価格 × 3% ＋ 6万円」＋ 消費税。売主・買主それぞれが払います
- 800万円以下の物件は、特例で上限が33万円（税込）まで上がることがあります（事前の説明と合意が必要）
- 賃貸の上限は、貸主と借主の合計で家賃1か月分 ＋ 消費税。住まいの部屋では、承諾がなければ借主の上限は0.5か月分です
不動産を売る・買う・借りるときに、不動産会社に払うのが仲介手数料です。金額が大きいわりに「いくらが普通なのか」が分かりにくい費用でもあります。この記事では、仲介手数料の上限と計算のしかた、払う時期、売買と賃貸の違いを、法律と国土交通省の告示にもとづいて説明します。
仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社に売買や賃貸の相手を探してもらい、契約が成立したときに払う報酬です。法律（宅地建物取引業法 第46条）にもとづく国土交通省の告示で、受け取ってよい額の上限が決められています。
- 契約が成立したときに払う（成功報酬）：査定や相談だけで、契約に至らなければ請求されません
- 決まっているのは上限：上限より少ない額にすることは問題ありません
- 通常の仲介の費用は手数料に含まれる：一般的な広告や案内の費用は、原則として別に請求されません。依頼者が特に頼んだ広告などは、別に実費を求められることがあります
売買の仲介手数料の上限と計算方法
売買の仲介手数料の上限は、売買価格（税抜）を3つの部分に分けて計算します。
| 売買価格のうち | 上限の料率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円を超える部分 | 3% |
3つに分けて足し算するのは手間なので、次の速算式がよく使われます。
売買価格が400万円を超える場合：売買価格 × 3% ＋ 6万円（＋ 消費税）
売買価格が200万円を超え400万円以下の場合：売買価格 × 4% ＋ 2万円（＋ 消費税）
早見表
- 1,000万円39.6万円
- 2,000万円72.6万円
- 3,000万円105.6万円
- 5,000万円171.6万円
- 1億円336.6万円
速算式（売買価格 × 3% ＋ 6万円）に消費税10%を加えた額。売買価格は税抜で計算します
800万円以下の物件の特例
2024年7月から、売買価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、現地の調査などの費用を含めて、30万円（税込33万円）まで受け取れるようになりました。売主だけでなく買主からも受け取れます。ただし、不動産会社はあらかじめ依頼者に説明し、合意を得る必要があります。
| 売買価格（税抜） | 通常の計算の上限（税込） | 特例を使った場合の上限（税込） |
|---|---|---|
| 300万円 | 15.4万円 | 33万円 |
| 500万円 | 23.1万円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 |
払う時期
仲介手数料は契約が成立したときに請求できるものですが、売買契約のときに半分、引渡しのときに残りの半分を払う形が一般的です。売却の場合は、引渡しの日に売却代金を受け取ってから払うことが多くなります。
賃貸の仲介手数料の上限
賃貸の仲介手数料の上限は、貸主と借主から受け取る額の合計で、家賃の1か月分（＋消費税）です。
| 部屋の種類 | 借主が払う上限（税抜） |
|---|---|
| 住まい（居住用）の部屋 | 原則、家賃の0.5か月分。借主が事前に承諾すれば1か月分まで |
| 事務所・店舗など | 貸主と借主の合計で1か月分の範囲で、割り振りは自由 |
賃貸では、仲介手数料のほかに敷金・礼金・前家賃などもかかります。初期費用の内訳は「賃貸の初期費用の内訳と抑え方」で説明しています。
仲介手数料で損をしないために
仲介手数料について確かめたいこと
- 1媒介契約の前に、手数料の額を書面で確認する上限額なのか、それより低いのか。媒介契約書には報酬の額が書かれる。
- 2手数料とは別の費用がないか確認する広告費・コンサルティング料などの名目で、別の費用を求められていないか。特に頼んでいない費用は払う必要がない。
- 3800万円以下の物件は、特例を使うかを確認する特例を使うと上限が上がる。事前の説明と合意が必要なので、金額を確認してから同意する。
- 4複数の会社の料金を比べる上限より低い手数料や定額の料金を設けている会社もある。サービスの中身とあわせて比べる。
順位の考え方: 確かめずに契約すると、あとから変えにくい順（編集部の見方）
売ったら手元にいくら残るか
売却では、仲介手数料のほかに、印紙税・ローンの返済・登記の費用・税金がかかります。テドリ計算では、売却価格とローンの残りなどを入れると、仲介手数料（上限）・印紙税・税金を差し引いた手取りの目安がわかります。税金のしくみは「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。
ナラウルは不動産の仲介を行わないため、仲介手数料を受け取ることはありません。「売るかも」の登録は無料で、売ると決めて紹介を希望したときだけ、同意をいただいてから提携の不動産会社を紹介します。
参考にした資料
- 宅地建物取引業法 第46条（報酬）
- 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号。令和6年7月1日施行の改正を含む）
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（宅地建物取引業者の報酬額の上限）」
※ 2026年9月時点の制度にもとづく一般的な説明です。個別の金額は不動産会社にご確認ください。
よくある質問
- Q仲介手数料に消費税はかかりますか？
- Aかかります。法律で決まっている上限は税抜の額で、これに消費税（10%）を加えた額が上限になります。たとえば3,000万円の売買なら、96万円＋消費税で105.6万円です。
- Q仲介手数料は値引きできますか？
- A法律で決まっているのは上限なので、それより低い額にすることは問題ありません。媒介契約を結ぶ前に、手数料の額を確認して相談しましょう。
- Q売れなかった場合も仲介手数料はかかりますか？
- Aかかりません。仲介手数料は契約が成立したときに払う報酬です。査定や相談だけで、契約に至らなかった場合は請求されません。
- Q賃貸で家賃1か月分の仲介手数料を払うのは普通ですか？
- A住まいの部屋では、借主が払う上限は原則として家賃の0.5か月分（＋消費税）です。仲介の依頼を受けるときに借主が承諾していれば、1か月分まで受け取れます。
サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです
