この記事のポイント
- 売る：まとまったお金が入り、管理の手間がなくなる。自宅なら3,000万円控除で税金がかからないことも多い
- 貸す：家賃収入が続き、持ち続けられる。ただし住宅ローン・税金・借主の権利に注意
- 住宅ローンは本人が住むことが前提。貸す前に、必ず金融機関に相談します
- 将来戻るつもりなら定期借家契約。普通借家契約では、貸主の都合で簡単には出てもらえません
転勤、住み替え、親との同居。いまのマンションに住まなくなるとき、「売るか、貸すか」で迷う人は少なくありません。この記事では、比較表と判断の目安、貸す場合に見落としやすい注意点を整理します。
売る・貸すの比較表
| 比べるところ | 売る | 貸す |
|---|---|---|
| まとまったお金 | ◎ 売却代金がまとめて入る | × 入らない |
| 毎月の収入 | × なし | ○ 家賃収入（空室の期間は入らない） |
| 手間 | ◎ 売れば終わり | △ 募集・修繕・対応（委託なら費用） |
| 住宅ローン | ○ 売却代金で一括返済 | △ 金融機関の承諾が必要 |
| 税金 | ○ 自宅なら3,000万円控除 | △ 家賃の利益は毎年確定申告 |
| 将来の選択肢 | × 戻れない | ◎ 住む・売るを後で選べる |
貸す前に確かめたいチェックリスト
貸す前に確かめたいこと
- 1住宅ローンを金融機関に相談したか本人が住むことが前提のローン。無断で貸すと、契約違反として一括返済を求められるおそれがある。
- 2戻る予定があるなら定期借家にしたか普通借家では、貸主から終わらせるには正当な事由が必要。戻るつもりなら期間満了で終わる定期借家を。
- 33,000万円控除の期限を把握したか住まなくなってから3年目の12月31日を過ぎて売ると、控除が使えず税金が大きく増えることがある。
- 4家賃から出ていくお金を見積もったかローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・委託料・空室・税金を引いて、黒字になるか。
順位の考え方: 確かめずに貸すと、あとから取り返しがつきにくい順（編集部の見方）
住宅ローンは「自分が住む」ことが前提
住宅ローンは、借りた本人が住むための家に使うことを条件に、低い金利で貸し出されています。金融機関に相談せずに貸すと、一括返済を求められるおそれがあります。転勤などやむを得ない事情なら認められることもあるので、必ず先に相談しましょう。住宅ローン控除も、原則として自分が住んでいることが条件のため、貸している間は受けられません。
家賃から出ていくお金
家賃がローンの返済額を上回っていても、手元に残るとは限りません。
- 住宅ローンの返済
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 管理会社への委託料（任せる場合）
- 入居者が入れ替わるときの修繕・クリーニング、空室の期間
- 家賃の利益にかかる所得税・住民税（不動産所得として確定申告）
定期借家と普通借家の違い
| 比べるところ | 定期借家契約 | 普通借家契約 |
|---|---|---|
| 期間が終わったら | ◎ 更新されずに終わる | × 原則として更新される |
| 貸主から終わらせる | ○ 期間満了で終了 | × 正当な事由が必要 |
| 契約の手続き | 書面での契約と、事前の書面での説明が必要 | 一般的な手続き |
| 家賃 | △ 低めになりやすい | ○ 相場どおりになりやすい |
こんなときは「売る」、こんなときは「貸す」
| あなたの状況 | 向いているのは |
|---|---|
| 住み替え先の頭金に売却代金が必要 | 売る |
| 戻ってくる予定がない | 売る |
| 3,000万円控除の期限内に売れる | 売る |
| 数年後に戻ってくる予定がある | 貸す（定期借家） |
| いま売ると手元にお金が残らない | 貸す（収支が黒字なら） |
| 金融機関から貸すことの了承が得られた | 貸す |
迷ったら、両方の数字を並べる
- 1売ったらいくらになるかカチミルで参考価格を調べる。
- 2売ったら手元にいくら残るかテドリ計算で手取りを出す。
- 3貸したらいくらで貸せそうか近くの募集中の部屋や、管理会社の意見を参考にする。
ナラウルの「売るかも」「貸すかも」は、決める前の気持ちを登録しておく場所です。条件に合いそうな「買うかも」「借りるかも」の登録があったときにお知らせし、動くと決めたときだけ、会社ごとに同意をいただいてから提携の不動産会社・管理会社を紹介します。
参考にした資料
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
- 借地借家法 第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）、第38条（定期建物賃貸借）
- 国土交通省「定期借家制度」の解説
※ 2026年9月時点の情報にもとづく一般的な説明です。個別の判断は金融機関・税理士・管理会社にご確認ください。
よくある質問
- Q住宅ローンが残っていても、マンションを貸せますか？
- A住宅ローンは本人が住むことが前提のため、貸す前に必ず金融機関に相談して承諾を得ましょう。無断で貸すと、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。
- Q貸したあとで売るときの注意点は？
- A自分が住んでいた家の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。入居者がいる状態で売ることもできますが、買主が限られることがあります。
- Q定期借家と普通借家の違いは何ですか？
- A定期借家契約は期間が終われば更新されずに終わります（書面での契約と、契約前の書面での説明が必要）。普通借家契約では、貸主から契約を終わらせるには正当な事由が必要です。
サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです
