住宅ローンが残っている家は売れる？抵当権と残債の扱い、返しきれないときの方法

「ローンがまだ残っているから、売るのはずっと先の話」と考えている人もいます。実際には、引き渡しまでに残りのローンを返し、抵当権の登記を消せば、ローンが残っている家でも売れます。売れるかどうかを分けるのは、売却代金と手元の資金で残債を返しきれるかです。

この記事では、抵当権の仕組み、返しきれるかの計算、足りないときの方法、返済が苦しいときの借入先への相談、売却損が出たときの税の特例を、法令と住宅金融支援機構・国税庁の案内にもとづいて説明します。

ローンが残る家には抵当権が付いている

住宅ローンを借りた家には、借入先の抵当権が登記されていることがあります。民法第369条は、抵当権者は担保に取った不動産から、ほかの債権者より先に弁済を受けられると定めています。

抵当権が残ったままの家を買うと、売主の返済が止まったときに、抵当権者が優先して弁済を受ける対象の家を持つことになります。そのため売却では、引き渡しまでに残債を返し、抵当権の登記を抹消するのが前提になります。

自分の家にどの抵当権が付いているかは、登記事項証明書の乙区で確かめられます。抹消にかかる登録免許税などの費用は「マンション売却にかかる費用一覧」で説明しています。

売却代金で完済できるかを計算する

最初にするのは、売却で手元に入る金額とローン残高を比べることです。売却額がそのまま返済に回るわけではなく、仲介手数料などの費用が差し引かれます。

1. 1ローン残高を調べる借入先から届く残高の通知や、ネットバンキングの画面で、売る予定の時期の残高を確かめる。
2. 2売却額の見込みを出す参考価格や不動産会社の査定で、売れる価格の見込みと、その根拠となった成約事例を確かめる。
3. 3手元に残る金額と残高を比べる売却額から仲介手数料・登記の費用などを引き、ローン残高を上回るかどうかを見る。

たとえば、ローン残高が2,500万円で、売却額から費用を引いた金額が2,300万円なら、200万円が足りません。この状態は「オーバーローン」と呼ばれ、差額をどう埋めるかを売り出す前に決めておく必要があります。

残債が残るときに考える3つの方法

売却額で返しきれない場合の方法は、差額を自分で用意するか、次の住まいの計画に組み込むか、借入先と話し合うかに分かれます。

住み替えで売却と購入のどちらを先にするかは、資金計画と税金の特例の使い方に影響します。違いは「3,000万円控除と買い替え特例の違い」の売り先行・買い先行の節で比べています。

返済が苦しいときは売る前に借入先へ相談

毎月の返済が難しくなって売却を考えている場合、住宅金融支援機構の融資には、売る前に使える返済方法変更のメニューがあります。申請の窓口は、返済中の金融機関（融資を申し込んだ金融機関）です。

返済方法変更の3つのタイプ

機構は、返済方法変更のメニューを3つのタイプに分けています。組み合わせて使える場合もあります。

• Aタイプ：返済期間の延長など
• Bタイプ：一定期間、返済額を減らす
• Cタイプ：ボーナス返済分の返済額の変更や、ボーナス返済の取りやめなど

機構は、変更中と変更後に返済を続けられるかを審査し、希望に沿えない場合があるとしています。変更の内容によっては総返済額が増えることもあります。

任意売却の手続き

返済を続けること自体を断念せざるを得ない場合、機構は融資住宅の任意売却で残債務を圧縮する方法を案内しています。

1. 1仲介業者を選び、申出書を出す本人が仲介業者を選び、「任意売却に関する申出書」を提出する。
2. 2売出価格の通知を受ける仲介業者の査定をもとに、機構側が売出価格を通知する。確認していない価格で買主を見つけても、抵当権の抹消に応じられない場合がある。
3. 3抹消の承諾を得てから契約する買主が現れたら抵当権抹消に応じられるかの審査があり、承諾後に売買契約と決済へ進む。

機構は、任意売却が競売より高値で売れることが期待でき、引き渡しの時期も調整しやすいと説明しています。ほかの借金も抱えて返済が難しい場合について、機構は個人版民事再生を挙げ、弁護士など法律の専門家への相談を勧めています。

残債より安く売って損が出たときの税の特例

マイホームを売って譲渡損失が出たとき、条件を満たせば、その損失をほかの所得と差し引きできる特例があります。国税庁のタックスアンサーには、住宅ローンの残高を下回る価額で売った場合（No.3390、買い換えなくても使える）と、新しいマイホームに買い換えた場合（No.3370）の2つが載っています。No.3370は、売った家のローン残高を要件にしていません。

表は令和8年4月1日現在の法令等にもとづきます。親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合や、前年・前々年に3,000万円の特別控除などを使っている場合は対象外です。どちらも住宅借入金等特別控除と併用でき、確定申告で書類を添付して適用を受けます。

自分が要件に当てはまるかは、売る前に税務署や税理士に確かめます。売って利益が出る場合の税率と3,000万円控除は「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。

まとめ：ローンが残る家は、残債を返せるかを先に計算する

• 売却額から費用を引いた金額と、ローン残高を比べる
• 足りない差額は、自己資金・住み替えの資金計画・借入先への相談のどれで対応するかを決める
• 返済が苦しいときは、売り出す前に返済中の金融機関に返済方法の変更や任意売却を相談する
• 残債を下回る価格で売って損が出たら、国税庁No.3390・No.3370の特例の要件を確かめる

まだ売ると決めていなくても、借入先から最新のローン残高を取り寄せ、参考価格と並べておくと、返しきれるかをすぐに計算できます。

参考にした資料

• 民法 第369条（抵当権の内容）（e-Gov 法令検索）
• 不動産登記法 第60条（共同申請）（e-Gov 法令検索）
• 法務省「不動産登記のABC」
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
• 住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」
• 住宅金融支援機構「タイプ別返済方法変更メニュー」
• 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
• 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」
• 国税庁 タックスアンサー No.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
• 国税庁 タックスアンサー No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

※ 2026年9月15日に確認した資料（税は令和8年4月1日現在の法令等）にもとづく一般的な説明です。個別の返済・税額は借入先の金融機関・税務署・税理士にご確認ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです