不動産の囲い込みとは？レインズの売主専用画面で取引状況を確かめる手順と相談先

いつか売るときに、不動産会社に任せきりにせず、売主が自分で確かめられることがあります。そのひとつが、レインズの売主専用画面で自分の物件の取引状況を見ることです。専任媒介か専属専任媒介で売り出していれば、依頼した会社から受け取る登録証明書を使って、いつでも確認できます。

この記事では、囲い込みとは何か、2025年1月からの取引状況の登録義務、売主専用画面での確認の手順、報告と食い違ったときの相談先を、国土交通省の資料と条文にもとづいて順に説明します。

不動産の囲い込みとは

囲い込みは、売主の意向に反して、他の不動産会社からの問い合わせに物件を紹介しない行為です。国土交通省の売主向けリーフレットは、自社で売主と買主の両方の媒介をする目的で、故意に取引状況を隠す行為を「囲い込み」と説明しています。

リーフレットは、こうした行為が早く成約する可能性を狭め、売主と買主の利益を損なうおそれがあると説明しています。売主の側で確かめられるのは、他社への紹介が止められていないかどうかです。

2025年1月から取引状況の登録が義務に

専任媒介・専属専任媒介の物件は、レインズへの登録と、取引の申込みの受付に関する状況の登録が会社に義務づけられています（宅地建物取引業法第34条の2第5項、施行規則第15条の11第2号）。国土交通省はこの取引状況の登録を2025年1月1日から義務にしました。

登録の期限は休業日を除いて数えます（施行規則第15条の10）。申込みの報告は、一般媒介を含むすべての媒介契約で義務です（法第34条の2第8項）。

一般媒介には、レインズへの登録と定期報告の法律上の義務がありません。3種類の媒介契約の違いは「マンション査定の方法と流れ」の表で比べています。

レインズで取引状況を確かめる4つの手順

専任・専属専任で依頼していることが前提です。売主が自分で確認するときは、次の順に進めます。

1. 1登録証明書を受け取る会社はレインズに登録したら、登録を証する書面を遅滞なく売主に引き渡す（法第34条の2第6項）。電子で受け取ることもある。届かなければ、登録の期限を過ぎていないかを契約日から数えたうえで、会社に問い合わせる。
2. 2売主専用画面にアクセスする登録証明書に書かれたURL・ID・パスワードで売主専用画面を開く。2025年1月4日から登録証明書に二次元コードが載るようになり、読み取って開くこともできる。二次元コードから開く場合も、確認用のID・パスワードが必要。
3. 3ステータスを見る取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3区分。
4. 4報告の内容と照らし合わせる定期報告に書かれた問い合わせや申込みの状況と、画面のステータスが合っているかを見る。

確認は一度で終わらせず、定期報告を受け取るたびに画面も開くと、食い違いに気づく時期が早まります。

ステータスと報告が食い違うときの確かめ方

画面と報告で話が合わない場合、まず依頼した会社に理由を聞きます。国土交通省のリーフレットも、覚えがないのに「売主都合で紹介停止」になっていたら、依頼した会社に問い合わせるよう案内しています。

リーフレットによると、「売主都合で一時紹介停止中」のままだと、買主側の会社は物件の問い合わせができません。誤った登録が直れば、買主側の会社から問い合わせができる状態に戻ります。やりとりは、日時と回答の内容をメールなど記録に残る形で残しておきます。

解消しないときの相談先

会社に問い合わせても登録が直らない、説明が報告と合わないという場合は、会社に免許を与えた行政庁（免許権者）に相談します。

関東地方整備局の通報制度は、違反が疑われる情報をもとに国が調査するためのもので、会社とのトラブルの仲裁やあっせんはしないと説明しています。契約の解除や損害の話し合いは、同じページで案内されている不動産適正取引推進機構の電話相談や法テラスなど、別の窓口を使います。

まとめ：囲い込み対策は登録証明書と定期報告の照合から

• 専任・専属専任の物件は、取引状況のレインズへの登録が2025年1月から義務
• 登録証明書のURLか二次元コードから、確認用のID・パスワードで売主専用画面を開ける
• ステータスは「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3区分
• 食い違えばまず会社に理由を聞き、解消しなければ免許権者に相談する

媒介契約を結んだら、登録証明書が届いた日に売主専用画面を一度開き、次の定期報告と画面のステータスを並べて見てください。

参考にした資料

• 国土交通省 報道発表資料「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日）
• 国土交通省 売主向けリーフレット「レインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう！」
• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
• 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」新旧対照表【令和7年1月1日施行】
• 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）、第65条（指示及び業務の停止）（e-Gov 法令検索）
• 宅地建物取引業法施行規則 第15条の10、第15条の11（e-Gov 法令検索）
• 国土交通省「宅地建物取引の免許について」
• 国土交通省 関東地方整備局「宅地建物取引業とは（宅地建物取引業法違反の通報、宅地建物取引業者に対する監督処分等情報）」

※ 2026年9月15日に確認した資料にもとづく一般的な説明です。個別の契約の扱いは、依頼した不動産会社や免許権者の窓口にご確認ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです