マンション売却にかかる費用一覧｜仲介手数料・印紙税・登記費用の目安と抑え方

マンションを売ると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。不動産会社への仲介手数料、売買契約書の印紙税、住宅ローンの抵当権を外す登記の費用などが差し引かれます。この記事では、マンション売却にかかる費用を一覧にし、売却価格ごとの目安、払う時期、費用を抑える方法を、法律と国税庁・法務省の資料にもとづいて説明します。

マンション売却にかかる費用の一覧

売るときに出ていくお金を、必ずかかるものと、条件によってかかるものに分けました。

このほか、固定資産税・都市計画税と、管理費・修繕積立金は、引渡し日で日割りして精算するのが一般的です。売主にとっては「払う費用」ではなく、先に払った分を買主から受け取るお金です（後で説明します）。

売却価格別の費用の目安

仲介手数料（上限）と印紙税（軽減措置）を足すと、売却価格ごとの目安は次のとおりです。

住宅ローンが残っている場合は、ここに抵当権抹消の費用とローンの一括返済の手数料が加わります。引越し代や修繕の費用は部屋や時期で大きく変わるため、表には入れていません。

仲介手数料：いちばん大きい費用

仲介手数料は、不動産会社に買主を探してもらい、売買契約が成立したときに払う報酬です。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で、受け取ってよい額の上限が決められています。

売却価格が400万円を超える場合の上限：売却価格 × 3% ＋ 6万円（＋ 消費税）

• 契約が成立したときに払う：査定や相談だけで、売買契約に至らなければ請求されません
• 決まっているのは上限：上限より少ない額にすることは問題ありません。金額は媒介契約を結ぶときに確認しましょう
• 払う時期：売買契約時に半分、引渡し時に残りを払う形が多くみられますが、会社によって違います

800万円以下の物件の特例や、200万円以下・400万円以下の部分の計算方法は「不動産の仲介手数料はいくら？」で説明しています。

印紙税：売買契約書にかかる税金

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ります。2014年4月1日から2027年3月31日までに作る不動産の売買契約書は、税額が軽くなっています。

売買契約書を2通作って売主・買主がそれぞれ持つ場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。売主が持つ1通分を売主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消の費用：住宅ローンが残っているとき

住宅ローンを借りて買ったマンションには、金融機関の「抵当権」が登記されています。売るときは、売却代金などでローンを一括返済し、抵当権を外す（抹消する）登記をします。

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円。マンションの部屋（建物）と敷地（土地）で2個なら2,000円です。敷地が複数の土地に分かれていると、その分増えます
• 司法書士の報酬：登記を司法書士に頼む場合にかかります。金額は事務所によって違います。売却の決済では、買主側の登記と同じ司法書士がまとめて行うことが多いです

登記の住所が今の住所と違う場合は、住所変更登記の費用も加わります。司法書士の報酬の目安、必要な書類、自分で申請する流れは「マンション売却の登記費用はいくら？」で説明しています。

ローンの一括返済の手数料

住宅ローンを予定より早く全額返す場合、金融機関によっては手数料がかかります。窓口で手続きするかインターネットで手続きするかでも金額が変わることがあるため、売り出す前に借りている金融機関に確認しておきましょう。

買主から受け取る「精算金」

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。売った年の分は売主が払うため、引渡し日以降の分を日割りして買主から受け取るのが一般的です。日割りの起算日を1月1日にするか4月1日にするかは地域の慣行によって違い、売買契約で決めます。

管理費・修繕積立金も、引渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。精算の方法は売買契約書に書かれるので、契約前に確認しましょう。

税金がかかるのは利益が出たときだけ

売却で利益（譲渡所得）が出たときは、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

ここで差し引ける「譲渡費用」になるのは、仲介手数料や売主が負担した印紙税など、売るために直接かかった費用です。修繕費や固定資産税など、部屋を維持・管理するためにかかった費用は譲渡費用になりません（国税庁）。

自分が住んでいた部屋なら、3,000万円の特別控除で税金がかからないことも多くあります。計算のしかたと特例は「マンション売却の税金はいくら？」で説明しています。

費用を抑える4つの方法

1. 1仲介手数料の額を媒介契約の前に確認する決まっているのは上限。金額や払う時期は、媒介契約を結ぶ前に書面で確認する。
2. 2ローンの一括返済の手続きを早めに確認する手数料は金融機関や手続きの方法で違う。引渡しの日程が決まる前に確認しておく。
3. 3修繕やクリーニングは必要な分だけにする売る前のリフォームは、かけた費用ほど価格が上がるとは限らない。不動産会社と相談して決める。
4. 4複数の会社の査定を比べる費用より売却価格の差のほうが大きいことが多い。査定額の根拠（成約事例）を聞いて比べる。

仲介ではなく、不動産会社などに直接買い取ってもらう「買取」なら、仲介手数料はかかりません。そのかわり、価格は仲介で売るより低くなるのが一般的です。築年数が古い、共有名義で話がまとまらない、他社で売れないと言われたなど、仲介で売りにくい事情があるときの選択肢として考えましょう。買取価格がいくらなら仲介と手取りが並ぶかの計算は「マンションの買取とは？」で説明しています。

まとめ：費用は売却価格の3〜4%、手取りで考える

• マンション売却の費用の中心は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用。合計は売却価格の3〜4%ほど
• 仲介手数料は上限が決まっている。金額と払う時期は媒介契約の前に確認する
• 固定資産税と管理費は日割りで精算し、引渡し日以降の分は買主から受け取るのが一般的
• 利益が出たときは税金もかかる。手取りは「売却価格 − 費用 − ローン残債 − 税金」で考える

参考にした資料

• 宅地建物取引業法 第46条（報酬）、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
• 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
• 国税庁 タックスアンサー No.3255「譲渡費用となるもの」
• 法務省「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」（各法務局の案内）

※ 2026年10月時点の制度にもとづく一般的な説明です。個別の金額は不動産会社・金融機関・司法書士にご確認ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです