マンションが売れないのはなぜ？「ワニの口」で読む価格の今後と、売り出し価格・値下げの決め方

マンションの「売り出し価格」と「成約価格」の差が開いていく様子は、グラフにするとワニが口を開けたように見えることから「ワニの口」と呼ばれ、話題になっています。この記事では、首都圏の中古マンションの公表データ（東日本不動産流通機構＝東日本レインズの月例速報など）を使って、口がどれだけ開いているのか、なぜ開くのか、売りたい人はどう動けばいいのかを整理します。

「ワニの口」とは：売り出し価格と成約価格の差

東日本レインズは、首都圏（1都3県）の中古マンションについて、毎月次の2つの価格を公表しています。

• 新規登録価格：その月に売り出された（レインズに新しく登録された）物件の価格の平均。いわば「売り手の希望」
• 成約価格：その月に売買が決まった物件の価格の平均。「実際に買い手がついた価格」

この2本の線を並べると、売り出し価格が上あご、成約価格が下あごのように見えます。2つが離れていくほど、ワニが口を開けていくように見えるわけです。

意外なのは、2024年4〜6月には成約の㎡単価のほうが売り出しより高かったことです。当時は売り出し価格が控えめで、出ればすぐ買い手がつく状態でした。そこから売り出し価格だけが走り出し、新規登録の㎡単価は2024年5月から28か月続けて前の年を上回っています。一方で成約の㎡単価は2026年5月から4か月続けて前の年を下回りました。

2026年8月の首都圏中古マンション、数字で見ると

売れる数は減り、売りに出る数と売れ残りは増えています。平均価格で見ると、売り出しと成約の差は1,622万円です（1年前の2025年8月は279万円でした）。

地域によって動きが違うことも押さえておきたいところです。2026年8月、東京都区部の成約㎡単価は132.69万円で前年比▲0.3%と、2020年4月以来76か月ぶりに前の年を下回り、成約件数も▲20.6%でした。一方で、多摩（＋9.1%）、埼玉県（＋2.0%）、千葉県（＋5.1%）、神奈川県の横浜・川崎市以外（＋9.0%）は、成約㎡単価がまだ前の年を上回っています。

新築も変化が出ています。不動産経済研究所によると、2026年8月の首都圏の新築マンションは平均9,770万円（前年同月比▲5.4%）、㎡単価144.4万円（同▲9.1%、16か月ぶりの下落）、初月契約率61.1%、販売在庫は6,610戸で3か月続けて増えました。ただし新築の平均価格は、その月にどんな物件が売り出されたかで大きく振れます（7月は平均1億6,493万円）。1か月の数字だけで流れを決めつけないことが大切です。

「3割引きで売れる」ではない：ワニの口の正しい読み方

数字を細かく見ると、口の正体が見えてきます。

• 広さ・築年数はほとんど同じ：2026年8月の成約物件は平均62.85㎡・築28.29年、新規登録は57.80㎡・築29.96年。条件の差は小さいのに、㎡単価は約3割違います。売れているのは相対的に手の届く価格の部屋で、高い価格を付けた部屋は売れにくくなっている、と読むのが自然です（どの地域の物件が売れたかの違いも含まれます）
• 在庫のほうが売り出しより高い：在庫の㎡単価は119.36万円で、新規登録（116.81万円）を上回っています。高く売り出された部屋ほど売れずに残り、在庫にたまっていく形です
• 在庫が「異常に多い」水準とまでは言えない：在庫件数を1か月あたりの成約件数で割った「在庫が何か月分あるか」は、2026年4〜6月で約11.6か月分。2023年4〜6月（約15.6か月分）や2024年4〜6月（約14.3か月分）より短く、増え始めたのは最近です（四半期の数字からナラウル編集部が計算）

東日本レインズ自身も、一時期・一部地域の動きを全体に当てはめないよう注意を呼びかけています。「首都圏全体が暴落している」でも「何も変わっていない」でもなく、売り出し価格と、買い手が出せる価格がずれ始めているというのが、いまの数字から言えることです。

なぜ口が開くのか：4つの理由

金利が1%上がると、借りられる額はどれだけ減るか

年収800万円の世帯が、年収の25%（毎月約16.7万円）を返済にあてて35年で借りる場合の目安です。

※ 元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が35年間変わらない前提でナラウル編集部が計算。実際の借入可能額は、金融機関の審査用の金利や返済比率で変わります。

金利が1.2%から2.2%に上がるだけで、借りられる額は約835万円（約15%）減ります。2026年8月の首都圏の中古マンションの平均は、売り出し6,751万円・成約5,129万円でした。売り出し価格が上がり続けても、買い手の財布はそれについていけない。これがワニの口の根っこにある構図です。

マンション価格は今後どうなる？断定せずに見る4つの指標

マンション価格の今後を言い当てることは誰にもできません。ただ、開いた口が閉じるときの形は、大きく3つしかありません。

どの形になりそうかは、次の指標で確かめられます。

国土交通省の「不動産価格指数」では、全国のマンション（区分所有）は2025年12月に225.1（2010年平均＝100）でした。2026年1月分以降は、算出の不具合により公表が延期されています（2026年10月5日時点）。

相場全体の流れより大事なのは、自分の部屋がある地域・築年数の帯で何が起きているかです。上で見たとおり、東京都区部と郊外では同じ月でも動きが違います。

売る人へ①：売り出し価格は「成約事例」から決める

不動産会社の査定価格、自分で決める売り出し価格、実際に売れた成約価格は、それぞれ別のものです（くわしくは「マンション査定の方法と流れ」）。ワニの口が開いているいま、いちばん気をつけたいのは、近所で売り出し中の価格を自分の部屋の相場だと思い込むことです。売り出し中の物件は、まだ売れていない物件です。その価格は「売れない価格」かもしれません。

成約した価格は、次のような公的な仕組みで調べられます。

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：不動産の取引価格・成約価格の情報を、地域・時期ごとに検索できる
• 東日本レインズなどの指定流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」：成約した物件の価格の情報を地域ごとに見られる

ポータルサイトでは「5,000万円以下」のように価格の区切りで検索されることが多いため、区切りのすぐ上の価格だと検索に出てこない、ということも起こりえます。価格を決めるときは、担当者にどの成約事例を根拠にしたのかを聞きましょう。不動産会社は、価格について意見を述べるときに根拠を示さなければならないと法律（宅地建物取引業法 第34条の2）で決まっています。

売る人へ②：値下げのタイミングは「反響」で決める

LIFULL HOME'S が2026年7月に行った調査（過去3年以内に東京圏のマンションを売った507人）では、売却にかかった期間は「3か月以上6か月未満」が42.3%で最も多く、平均は約6.1か月でした。数か月で決まらないこと自体は珍しくありません。

大事なのは、値下げを「なんとなく」ではなく、問い合わせと内見の数で判断することです。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、不動産会社から販売状況の報告があります。

1. 1売り出しから2週間：問い合わせの数を見るポータルサイトの閲覧・問い合わせがほとんどないなら、価格が相場から離れているか、検索に引っかかっていない可能性。
2. 21か月：内見の数と感想を見る内見はあるのに申し込みがないなら、部屋の状態と価格が合っていないサイン。担当者に買い手の反応を具体的に聞く。
3. 33か月：媒介契約の区切りで見直す専任・専属専任媒介の契約期間は3か月以内。更新のときに、価格・売り方・任せる会社をまとめて見直す。

いくらまでなら下げてもいいかは、気持ちではなく手取りで決めましょう。

急がないなら：売らずに待つ・貸す・買取という選択肢

ワニの口が開いているときに無理に売る必要がない人もいます。選択肢ごとの向き・不向きを並べます。

住まなくなってから売る場合は、マイホームの3,000万円特別控除が使えるのは住まなくなってから3年目の12月31日までです。待つときも、この期限は忘れないようにしましょう（「マンション売却の税金はいくら？」）。

まとめ：口が開いているときこそ「成約」を見る

1. 1売り出し中の価格ではなく、成約した価格で相場をつかむカチミルや不動産情報ライブラリで、取引された価格を確認する。
2. 2手取りから「ここまでなら売る」線を決めるテドリ計算で、値下げした場合の手取りも確かめておく。
3. 3売り出したら、反響の数で見直す2週間・1か月・3か月の区切りで、問い合わせと内見の数を見る。

まだ売ると決めていないなら、ナラウルの「売るかも」に登録しておく方法もあります。登録しても売り出しにはならず、参考価格を月に1回見直して、大きく動いたときにお知らせします。売る気になったときだけ、同意のうえで提携の不動産会社を紹介します。

参考にした資料

• 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート」2024年8月度・2025年8月度・2026年8月度（2026年9月10日公表）
• 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート」2026年4〜6月期（2026年7月17日公表）
• 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」（2026年5月28日公表）
• 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年8月」（2026年9月17日公表）
• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）
• 住宅金融支援機構【フラット35】2026年10月の借入金利
• 国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）」（2026年3月31日公表）
• 国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」（2025年11月25日公表）
• LIFULL HOME'S「東京圏のマンションの売却に関する意識調査」（2026年7月実施）
• 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）

※ 数字はいずれも2026年10月5日に確認しました。東日本レインズのデータは首都圏（1都3県）のものです。将来の価格を予想・保証するものではありません。売却の判断は、ご自身の状況にあわせて不動産会社・税理士などの専門家にご相談ください。

サムネイルのイラストは AI で生成したイメージです